Mais incentivos fiscais e financiamento a investidores e critérios dos níveis de proteção de imóveis mais flexíveis. Tudo para incentivar novas habitações e a recuperação de imóveis e atrair a população à Região Central da Cidade. Essas são as principais mudanças da nova legislação que passou a reger o Programa de Revitalização e Desenvolvimento Urbano da Macrozona Centro, popularmente conhecido como Alegra Centro.
A lei complementar 1.085/19, publicada no Diário Oficial do último dia 31, substitui a antiga, de 2003, visando adequar o programa ao Plano Diretor e à Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), ambos sancionados em 2018.
O Alegra Centro abrange os bairros Valongo, Chinês, Centro, Paquetá, Vila Nova, Vila Mathias, Porto Valongo e Porto Paquetá. Cerca de 1.700 imóveis passam a integrar a legislação e a Prefeitura calcula uma renúncia fiscal de até R$ 5,8 milhões para 2020 em função dos benefícios oferecidos.
Entre os objetivos do programa estão reverter o esvaziamento da região e promover a preservação e recuperação do meio ambiente construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico e paisagístico de forma integrada à renovação do espaço, da paisagem e do desenho urbano. E, ainda, promover o adensamento sustentável e a renovação urbana, consolidando a área como polo de desenvolvimento educacional, tecnológico, de inovação e de economia criativa. Visa, também, desenvolver as potencialidades do Centro Histórico para que se consolide como destino turístico e cultural.
Níveis de proteção
Com a nova legislação, todos os imóveis com algum nível de proteção e localizados na Macrozona Centro serão reclassificados pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Cultural de Santos (Condepasa) e divulgados em decreto a ser publicado em até 120 dias. Os imóveis serão classificados, de acordo com sua referência histórica e arquitetônica, em NP1a, NP1b, NP2a, NP2b, NP3a e NP3b.
Os critérios de proteção estarão mais flexíveis a partir dos imóveis com NP2 (conforme a nova classificação), que poderão modernizar esquadrias e elementos de fachada; alterar a volumetria do prédio, ocupar parte da cobertura, criar espaços de lazer e ampliar a possibilidade de publicidade para o pavimento superior.
Outra possibilidade para estes imóveis é a escolha da cor do imóvel a partir de uma paleta cromática sugerida pela Prefeitura, de forma a manter a pintura ao agrado do ocupante e, no caso de comércio, atrelar a cor à sua logomarca – não havendo mais a obrigatoriedade de retornar à cor original do imóvel.
“Essas possibilidades de mudança permitirão ocupações diferentes nos imóveis, comerciais e residenciais, com adaptações voltadas à acessibilidade, segurança, questões sanitárias, iluminação e ventilação”, destaca Ricardo Martins da Silva, chefe do Escritório Técnico do Alegra Centro.
Habitação
Para atrair moradores, a nova lei prevê incentivos fiscais para os empreendimentos habitacionais: isenção de ITBI para empreendimentos e primeiros adquirentes e isenção de IPTU durante a obra (por período de até três anos) e para os primeiros adquirentes (durante cinco anos).
Para obras de habitação de interesse social, um patrocinador pode financiá-la em troca de créditos tributários no Município. Por exemplo: uma empresa financia o restauro de um imóvel, deixando-o próprio para habitação e, em troca, é descontada de tributos municipais.
A partir da nova lei, todo recurso financeiro oriundo de multas previstas pela lei do Alegra Centro e de outorgas onerosas na região de abrangência previstas na Luos são destinadas ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e obrigatoriamente usadas em obras de habitação de interesse social, revitalização ou restauro de patrimônio público.
Os proprietários de imóveis tombados ou com NP1, NP2 e NP3a de uso residencial e que não podem ampliar ou verticalizar a edificação por serem protegidos, tiveram aumento de 20% do total de área que pode ser vendida via Transferência do Direito de Construir (TDC), para empreendedores que tiverem interesse em comprar essa metragem e utilizá-la em construção dentro da área insular da Cidade.
Dessa forma, o construtor não precisa pagar a outorga onerosa ao Município se precisar de uma área maior de construção.
Benefícios
A nova legislação do Alegra Centro ampliou os benefícios fiscais em relação à versão anterior. Com relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), agora os imóveis com NP1 e NP2 (a partir da nova classificação) terão isenção de 100% do tributo se estiverem restaurados (restabelecimento de características originais) ou preservados (garantia de características significativas e das condições de estabilização, integridade e perpetuidade). Na lei anterior, só tinha direito a este benefício quem restaurasse o imóvel.
Já a isenção parcial de IPTU (50%) é voltada para imóveis com NP1 e NP2 conservados (sem problemas na fachada) e com adaptações legalizadas.
A isenção total de Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) será voltada para imóveis tombados e os que têm NP1 ou NP2, mesmo sem restauração – o que a versão anterior da lei não permitia. Outra novidade é que a isenção total de ITBI se estenderá também para imóveis com NP3a voltados para a habitação.
Os patrocinadores de restauro de imóveis tombados ou com NP1 e NP2 localizados na área de abrangência do Alegra Centro receberão, em troca, descontos em tributos municipais.
Outras mudanças
Gradativamente, a fiação aérea das vias públicas localizadas na região do Alegra Centro será instalada de forma subterrânea. A Prefeitura publicará decreto dando prazo de cinco anos para as empresas concessionárias realizarem esse serviço.
Murais artísticos e jardins verticais também passam a ser permitidos em qualquer imóvel com empena cega (paredes laterais de edificações em que não há janelas), após aprovação no Escritório Técnico do Alegra Centro e no Condepasa.
Foto: Anderson Bianchi/PMS
